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2016北京“灭地王”政策已上路 商住限购风雨飘渺

放大字体  缩小字体 发布日期:2017-01-11  浏览次数:311
核心提示:  回顾2016一年的北京楼市,可以用先扬后抑来形容,新政前,楼市政策环境宽松,市场火爆,房价一路高歌猛进,随着930新政的出台

  回顾2016一年的北京楼市,可以用"先扬后抑"来形容,新政前,楼市政策环境宽松,市场火爆,房价一路高歌猛进,随着930新政的出台,房地产市场逐渐回归理性,北京楼市出现量跌价高的新局面。可以肯定的是,2016年将成为北京房地产史上最为波澜起伏的一年。

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  2016年北京房地产市场经历了十分“波折”的一年,从年初开始的高位运行,到“9·30新政”开启的降温潮,全年市场热度用“跌宕起伏”来形容并不为过。对比全国各地可以看出,北京对于楼市的调控几乎做到了极致,北京出台的政策在全国最为严格,执行力度也领先于各地。在这种背景下,过去几年占北京全年商品住宅(剔除保障房及自住房)成交总数比例70%左右的二手房,今年实现了更高的突破,市场占比首次超过了八成,并首次达到85%的较高比例。值得注意的是,新政出台后,北京市内待售的所有住宅土地项目全部被予以限价或开发商自持的规定。中央政府首次清晰定位“房子是用来住的,不是用来炒的”,要建立房地产发展的长效机制。由此可以预见,即将到来的2017年将是房地产发展的小年,无论对开发商还是购房者来说,都应该转换思维,从新的视角去看待北京的房地产市场。

  ①北京首个开放式街区年底或将入住

  2016年2月6日,中央城市工作会议的配套文件,中共中央国务院印发《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》发布,其中明确指出,未来我国新建小区要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区;已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化。

  2016年6月北京首个不设围墙的街区制新住宅诞生,位于地铁9号线郭公庄车辆段北侧的一期公共租赁住房项目,将容纳约3000户居民,预计将于今年底入住。项目采用“开放街区、组团围合、混合功能”的设计理念,小区将不设置围墙。

  ②财政部颁新政下调契税

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  楼市又迎来新政,购房直接减税,可以说是新年里的购房大礼包。2016年2月17日,财政部颁布最新买房契税政策显示个人购买家庭唯一住房,面积为90平方米及以下的,将按1%的税率征收契税,面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。

  ③公积金存款利率调整为1.50%

  经国务院同意,近日中国人民银行、住房城乡建设部、财政部印发《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》(银发〔2016〕43号),决定自2月21日起,将职工住房公积金账户存款利率,由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率,调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。这以举措既有利于保障住房公积金缴存职工获得合理存款收益,进一步提高住房公积金制度公平性和有效性,也有利于简并住房公积金存款利率档次,符合利率市场化改革的总体方向。同时,此次调整是住房公积金收益和缴存职工存款收益之间的再分配,不会推升整体利率水平,也不会影响住房公积金的正常管理运营。

  ④全面实施"营改增" 二手房税率仍按5%征收

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  今年5月1日全面推开试点的营改增,被认为是1994年分税制改革以来最深刻的一次财税改革,迈出了税制进步的重大一步。此次改革将建筑业、房地产业、金融业和生活服务业四大行业全部纳入营改增。这意味着营业税从此将彻底退出历史舞台,增值税作为我国第一大税种,其制度将更加完善规范。这对房地产市场的好处是,企业税收压力减小、置业成本降低,这将成为企业购买商用公寓、Loft、写字楼、商铺的新契机。

  ⑤通州住房限购再次升级 商住房纳入限购范围

  继去年升级通州区域住房限购之后,北京市进一步出台措施,强化北京城市副中心范围内的商务型公寓和商业、办公项目销售管理。 通州商住限购的靴子终于落地,通州住宅限购升级265天后,商住也开始限购。

  新政规定:新建商业、办公项目应当按照规划用途销售,只能出售给企事业单位或社会组织,且上述单位购买后再出售时,仍须出售给企事业单位或社会组织。通俗来讲,自5月6日起,通州商业、办公类项目将暂停在个人买主之间流通。

  ⑥ 打造京津冀协同发展的命运共同体

  2016年5月27日习近平主持召开中共中央政治局,研究部署规划建设北京城市副中心和进一步推动京津冀协同发展有关工作。会议认为,在党中央、国务院领导下,北京、天津、河北三省市和有关部门密切配合,专家咨询委员会充分发挥作用,贯彻落实《京津冀协同发展规划纲要》,务实推进重点工作,交通、生态、产业3个重点领域率先突破取得重要进展,北京非首都功能疏解工作有力有序有效开展,京津冀良性互动取得成效,协同发展实现了良好开局。

  ⑦“930新政”出台后,京城楼市明显降温

  新政首次以普通住宅和非普通住宅区分贷款的首付比例。对于如何区分普通住宅和非普通住宅,根据有关规定,普通住宅的认定要同时满足三个条件,住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140平方米(含)以下,实际成交价低于同区域住房平均交易价格的1.2倍。另外新政规定首付比例,尤其是二套、非普通住宅的首付比例大幅提高。购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%,购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。新政中对于二套房的认定也是社会关注的焦点。《通知》规定,对拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的,无论有无贷款记录,首付款比例均不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。

  ⑧“限房价、竞地价”试点地块应势而生

  2016年北京日渐焦虑的购房情绪,与住宅地块的稀缺和有着密不可分的关系。

  据统计,2015北京年度土地总出让金2032亿,较2014年增长了6%,总出让宗数109宗,却比2014年减少了23%,其中经营性用地共82宗。量减价增的趋势十分鲜明。2016年,北京土地收紧明显,截止今日,北京国土局共挂出地块40块,其中经营性用地共33块。

  “限房价、竞地价”试点地块的拍卖规则相对复杂

  竞拍者经历三轮投拍,第一轮为“地价竞拍”直至竞价上限,第二轮为“住宅自持比”竞投,第三轮以“商业自持比”竞投。如有两家及以上竞拍房企竞拍额一致,则以时间优先作为判定依据;如三轮投拍结束,仍有两家及以上房企拥有资格,则转入竞投高标准住宅建设方案阶段,由评选委员会根据方案确定由哪家企业竞得地块。

  70年宅地使用权续期将有法可依

  11月27日,《中共中央 国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》发布。

  引人瞩目的是,意见在多处对于公众关心的土地与房屋财产问题,作了说明和安排,明确提出:研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排、细化规范征收征用法定权限和程序、赋予农民更多财产权利等。

 
 
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